カテゴリ:タイの不動産とコンドー( 15 )
なお続くタイの住宅建設ブームの余韻
2012年のタイ貢献党政権の需要先食い政策
(自動車の新規購入物品税還付や住宅振興策など)で、
2013年は、輸出環境もよくなく、低空飛行を続ける
タイ経済だが、住宅販売の余韻はなお残っている。


昨年の住宅建設は過去最高を記録したが、
2013年もこれを上回りそうだ。
バンコク広域圏だけの数字だが、
今年前半の新規住宅登録件数は57300件にのぼり、
前年同期比+7%、年間でも125000件に達しようと見られる。


もっとも、タイにおける耐久消費財購入増の背景には
家計の借金の膨らみがあり、警戒されている。

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北の街チェンマイも住宅ブームが続いている。
もちろんバンコクの金持ちが比較的安いチェンマイの
不動産を買っていることが背景にあるが、
チェンマイの場合は、これに加えて、シンガポール人、さらに
最近は中国人の資本が、比較的住みやすく安価なチェンマイの
不動産に投資し、値を引き上げていると言われる。


ゆったりした風情を残すチェンマイの街も今や
多くのコンドーが建設され、野原が開発されつつある。
2012~2013年は、チェンマイの街が大きく変貌した
年として歴史に残るのだろうか?
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by ucci-h | 2013-11-06 19:34 | タイの不動産とコンドー | Comments(4)
チェンマイはコンドー建設ブームで価格は上がっているが・・
チェンマイの街は、2012年から、いま
17年振り(つまりバーツ危機以来)の
コンドー(マンション)の建設ブームである。
需要を上回る建設テンポと言うことなら、バブルに近い。

 「チェンマイのコンドーはホットケーキのように売れている!? 2013-3-20」
  http://uccih.exblog.jp/18386065/

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@@@@@

不動産コンサルタント会社「コリアーズ・インターナショナル」に
よれば、平均販売価格が昨年来、ブーム状況の中で上昇してきている。

バーツ危機の1997年から2011年までの15年間は、
チェンマイでのコンドーの建設はわずか3,540戸だったというが
(なお緑の広がるチェンマイでは一戸建ての方が好まれてきた)、
2012年には一挙に6,000戸以上、2013年は5月まで1,840戸が
供給された。
うち54%が市内、46%が郊外のコンドーである。

1戸あたりの価格も、以前は2百万バーツ台(600万円台)だったが、
今(2013年5月現在)は、市内だと平均360万バーツ(1,080万円)、
郊外でも300万バーツ台に乗ってきたという。

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(図はバンコックポスト紙より)

タイのマンションは、60㎡ほどの比較的狭いものが多いので、
平米当たり平均5.5万~6万バーツ(16.5万円~18万円)と
なるから、地方都市にしては高いものになってきた。
ここ2年ほどで+40~60%の値上がりだ。

今年の5月までに販売されたコンドーの平均価格は、平米当たり
62,790バーツ(19万円近く)にもなり、前年比+11%だそうだ。
今年の年後半販売されるものは、平米8万バーツ(24万円)以上の
ものがあるというから、こうなるともうバブルだ。

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こんなに高くなって売れるのだろうか?

もちろん値が上がるから買うという投機筋の買いが、
一昨年洪水のあったバンコクの高所得者からの買いや
シンガポール人など外国人の買いに上乗せされて
いるのだろうが、販売率は、物件によって差があろうが、
平均で72%と高くはない。余っている。

2013年5月現在で、18,640戸のコンドーが
チェンマイの市場に出回っていると言う。
4分の一が売れ残るとすると、その数は5,000戸近くになる。
ほぼブームの今年の販売予想数に近いだろう。

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家計の債務の急増から、銀行も融資に慎重になってきた。
1997年のバーツ危機で建設が中止になり、野ざらしにされていた
高層コンドーの仕上げが再開されている2013年のチェンマイ。

現在のコンドー建設ブームはどういう形で収束するのだろうか?
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by ucci-h | 2013-07-11 08:59 | タイの不動産とコンドー | Comments(9)
「チェンマイのコンドーはホットケーキのように売れている」!?
「チェンマイのコンドーがホットケーキのように売れている!」と
タイの新聞が伝えている。
我家の周りも、住宅の建築だらけだ。

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「不動産情報センター」(REIC)の調べによると、
2010~2012年に打ち上げられたチェンマイの不動産プロジェクトは
総計149。
うち105が一戸建てを中心とするロー・ライズ住宅プロジェクト(ムーバーンなど)。
44が市内を中心とするコンドー(マンション)プロジェクトだ。

戸数で見ると、コンドーは1棟平均139戸、一戸建てムーバーンは130戸。
コンドーで6100戸、一戸建てで13700戸、合計19800戸、
2万戸近い住宅が供給されている。31%がコンドーだ。

チェンマイの住宅建設には、バブルの色も濃いが、
実際の売れ行きはどうなのだろう?
ほんとうにホットケーキのように売れているのだろうか?

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@@@@@

過去3年に建設された44棟のコンドーは、
6%(3棟)だけが完成済みで、69%(30棟)が建設中、
25%(11棟)はまだ工事が始まっていないが、
72%の戸数、32棟分にあたる4392戸のコンドーの部屋が成約済みだという。
10棟はほぼ全戸売約済みだという。

建設のテンポは上がっており、10月から2月までの過去5ヶ月だけで、
19棟(3000戸)のコンドーが売り出されている。
平均価格は、いまや300万バーツ(約900万円)ほどになってきている。

44棟のコンドーの価格を見ると、
68%(4148戸)が、100万~200万バーツという普及価格だが、
200万~300万バーツが17%(1037戸)、300万~500万バーツの
高価格が10%(610戸)に及ぶ。
チェンマイのコンドー(マンション)の部屋は、40㎡~60㎡と
比較的狭く、一部屋のものが多いが、市内のコンドーの価格は、
実需、仮需の拡大を背景に、上がっている。

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一戸建ての方を見ると、
105プロジェクトのうち、37%の39プロジェクトは完成済み。
20%の21プロジェクトは建設中。43%の45プロジェクトは
まだ建設が始まっていない。まだまだチェンマイの不動産建設は続きそうだ。

売れ行きを見ると、完成済みのものは4割に満たないが、
一戸建てプロジェクトの51%の戸数、7000戸近くが売約済み。
7プロジェクトがほぼ完売という。
全プロジェクトの規模は400億バーツ(約1200億円)というから、
1プロジェクト平均3.8億バーツ(約11.5億円)、1戸当たり
平均290万バーツ(約870万円)となる。
こちらも、過去の200万バーツほどの価格は、300万バーツほどに
なってきた。

一戸建ての価格帯を見ると、
100万バーツ以下の廉価住宅はわずか3%(594戸)、
100万~200万バーツの普及価格が、30%(5940戸)、
200万~300万バーツが、33%(6534戸)、
300万~500万バーツの高級住宅が、24%(4752戸)、
500万バーツ超のものが10%(1980戸)となっている。

一戸建て住宅の面積は、土地代がなお安いこの国のこと、
コンドーに比べてはるかに広い。
サンサイ、ハンドン、ドイサケット、サンカンペーンといった
郊外に広がっている。
REICによると、残りの1戸建て戸数6713戸が全部売れるのに、
26ヶ月かかるだろうというから、2015年4月までかかるということか。

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チェンマイの不動産建設ブームの今、
どこまでが実需で、どれだけが投資や投機なのだろうか?
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by ucci-h | 2013-03-20 11:59 | タイの不動産とコンドー | Comments(5)
チェンマイの不動産に流れ込むシンガポールの資金
北タイの主要都市チェンマイの街は、不動産投資ブームだ。
我家の周りからサンカンペーン方面を見ると、もう
ブームと言うより不動産投機の様相を見せるほど、
やたらと開発が進んでいる。

2011年10月のバンコク大洪水以降、
ここ北の地に住居を求めるバンコキアンは多いが、
どうも、金の出所は、バンコクのタイ人高所得階級だけ
でもなさそうだ。

統計数字がないので、印象で言うしかないが、
チェンマイが裏庭とみなせるほど近い韓国資本だけでなく、
南の隣国シンガポールからの金が入ってきているそうだ。

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シンガポールと香港は、狭い土地に溢れた投機資金が
向かう、格好の不動産市場だ(その分、上げ下げも大きいが)。
シンガポール当局は、この1月11日、不動産投機を抑えるべく、
不動産購入の頭金の率を上げたり、税金を引き上げたり対処に
懸命なようだが、まだ沈静化したとは見られないようだ。

その資金が、クアラルンプールとバンコクの頭を超えて、
北タイのチェンマイに流れ込んでいると報道されている。
もちろん、K/Lやバンコクもなお有望な投資先のようだが、
価格水準から見ると、チェンマイが割安である。

毎日、我家の周りの道路は建設用のトラックでほこりだらけ、
こんなに不動産開発を進めてどうするんだという
感じだが、まだまだチェンマイの不動産に流れ込む内外の
資金は豊富なのかもしれない。

チェンマイはビジネスよりも、ホリデーのデスティネーション
と言われているが。

タイでは、外国人が個人で土地を買うことはできないので、
タイに会社を登録して、タイの法人として買うことになるのだろうか。
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by ucci-h | 2013-01-24 16:38 | タイの不動産とコンドー | Comments(3)
とんでもなく変わるタイの住宅税優遇政策
タイの新政権の経済政策を追っていくと、
臨機応変というか柔軟というか、
都合の悪いところが見つかると、すぐさま
修正してしまうところが面白い。
日本の官僚が作ったすきのない政策ではないから
固執せず、いいのかもしれない。

住宅の初回購入者に対する課税所得軽減策は、
「低所得者には関係なく、高所得者を遇するものだ」という
批判が多い。調べてみると、その通りである。
 「住宅初回購入者への税優遇は決まったが 2011-9-22」
  http://uccih.exblog.jp/14614063/

そこで、この政策がどう変わるか、興味深いところである。
と思っていたら、とんでもなく変わるようである。
9月27日(水)の閣議で了承された変更案は、
“課税所得減額”から“税額控除”へという事だという。

つまり、500万バーツの新築住宅を初回購入した人は、
その価格の10%、50万バーツを、5年間に渡り10万バーツ
ずつ課税所得から控除できるのではなく、
10万バーツずつ税額からもろに控除できるというわけである。

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これは、「この政策は高所得者向けで、低所得者には何のメリットもない」
という批判に応えるにはとんちんかんで、むしろ高所得者の減税額を
いっそう大きくしてあげるだけのものである。
インラック首相は、「この政策は、特にどのグループを優遇するものではない」
と言っているが、低所得者が住宅を買えるための政策ではなかったのか。
事実、この変更により、所得税の税収減は、17億バーツと見積もられて
いたのが、120億バーツに拡大するという。

同時に、初回住宅購入者向けに、2百万バーツまでの住宅に対し、
3年間無利子のローンを提供するという案も出てきている。
これには中古住宅も含めたいと、ウィラン財務副大臣は提案している。
この案は10月第1週の閣議で議論されるようだが、こちらの方が
いくらか低所得者向けであろう。

この住宅税優遇政策、すでに9月27日より走り始めているが、
変更は、さかのぼって適用されるようになるという。

さて、今後も変更が出てくる可能性もある。
よく言えば、タイの政策は自由闊達といったところだろうか。
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by ucci-h | 2011-10-03 23:12 | タイの不動産とコンドー | Comments(7)
新政権の住宅初回購入時の減税優遇策は決まったけれど・・・
9月20日、閣議において、住宅初回購入者に対する
税優遇策が承認された。

もともとは、3百万バーツまでの住宅初回購入に対し、
5年間のローン金利減免だったはずだが、
金利減免(1年間)はすでに民主党時代に採用されていた
からかどうか分からないが、5百万バーツまでの住宅初回購入
に対して、課税所得額の控除と言う形になった。
その概要を記しておこう。

なお、対象となる住宅は新築であり、経済効果が
同等に大きい中古住宅の購入や、組立住宅には適用されない。
5百万バーツの住宅というのは、けっこう高級な部類にはいる。
月給10万バーツ以上ないと手が届かないと言われる。
月収15000バーツほどの並みの勤労者だと、
100万バーツくらいの住宅購入となるが、そもそも所得税は
納めていないので、減税のメリットを得られない。

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タイの住宅着工件数は、年30~40万戸となるようだが、
今回の対象となる住宅は、およそ10万戸である。
9割は一戸建てないしタウンハウスであり、1万戸あまりがコンドーである。
そして、そのうち価格が百万バーツ未満のものは3割の3万戸と見られる。

500万バーツまでの新築住宅(コンドーも含まれる)の初回購入
ならば、価格の1割(5百万バーツの場合、50万バーツ)が、
課税所得から差し引くことができる。ただし、5年かけてだ。
たとえば、課税所得15万バーツ超、50万バーツまでの納税者なら、
所得税率は10%だから、50万バーツの10%、5万バーツ分、
年1万バーツずつ5年間、所得税納入額が減るわけである。

課税所得50万バーツ超100万バーツまでのブラケットの人だと、
税率は20%だから(累進課税制度)、50万バーツの20%、
10万バーツが、年2万バーツずつ減税になる仕組みだ。

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(表はバンコク・ポスト紙より)

年数万バーツずつの減税が、どのくらいの効果があるのかは、
所得水準によって違うのだろうが、この仕組みは、さっそく
大きな批判を浴びている。

まずは、「高所得者優遇、低所得者には関係ない」という批判である。
前回、タイの個人所得税の納入状況を見たとき、タイにおける
所得税は、限られた専門職クラス以上の人間しか払っていない
ことに触れた。

課税所得15万バーツ以下(年間総収入だと25~30万バーツ)の
多くの大衆にとっては、所得税減税は、納税していないのだから
意味がないのである。
さらに、この仕組みだと、所得ブラケットが高くなるに連れて、
減税額が大きくなる。
たとえば、課税所得額400万バーツ以上の高所得者になると、
累進税率が最高の37%に達するから、住宅購入の減税額も
年37000バーツ、5年間で185000バーツとなる。

もっとも、高所得者層が、今回初めて住宅購入するとは
考えにくいし、年数万バーツの減税に眼がくらんで住宅購入に
踏み切るとも考えにくい。
要するに、270億バーツほどにのぼりそうな減税の割には、
中低所得者には効果なく、
高所得者の税金を負けてやるだけとなりそうである。

今回の住宅購入優遇政策、あまり腰の入った
政策に見えないが、公約履行の形をとるということなのだろうか。
タイは来年から不動産過剰が出てきそうなので、
住宅販売の振興策を政府が取ろうというのか・・・そうも見えないが。
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by ucci-h | 2011-09-22 23:16 | タイの不動産とコンドー | Comments(0)
タイの不動産市場の供給過剰はバブル破裂につながるか
「経済危機は、景気見通しに強気で
安心している中から生まれる」・・

脅かすわけではないが、2008年の信用危機後
拡大を続けて来、なお堅調なタイ経済の今後は、
新政権の経済政策に左右される面が多いが、
同時に、すでに起こっている物価上昇と金利アップ、
そして、昨年ブームだった不動産マーケットの今後の
行方次第では、安心してもいられない。

バンコクでは、2014年に、ドイツ人の設計による
タイ一ののっぽビル、77階建て、314メートルの、
高級ホテル「リッツ・カールトン」の入る「マハ・ナコーン」
(大きな都)ビルが完成する予定だ。
このシロアリに壁を食われたようなデザインのビルが
完成するころには、タイの経済はどうなっているだろうか?

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以前紹介したように、
昨年は、バンコクは不動産ブームだった
(その余波が、北タイのチェンマイにも今来ているか)。
低い金利に加えて、2年間無利子ローンの提供などで
集合住宅を中心に不動産建設が盛り上がった。
まるで、アメリカで起こったサブプライム客への
ローンの提供のようなことも出現したようだ。

まだ融資返済滞納の問題は出ていないが、
不動産の供給が膨れている。
現在、バンコク及び近郊では、13万5千戸のユニットが
売れずに残っているという。
来年には、さらに10万戸のユニットが市場に出回る。
来年、再来年と、住宅の供給過剰が心配される。
 「2012年は不動産バブルに注意 2011-1-24」
  http://uccih.exblog.jp/12747958/

こうなった時、単に供給過剰で、不動産市況の下落で
終わるのか、それとも投機的なお金がたくさん入っていて、
バブルが破裂するように、サブプライム客も投資家も、
そして金融機関も焦げ付くのか、今のところ定かではない。

楽観論は、仮に供給過剰現象が出ても、
不動産業界と関連する鉄鋼、セメント業界など限られたところが
影響を受けるだけとか、新しい政権が脅威を避けてくれると、
根拠のない理由を挙げて、希望的観測をしているが、
不動産市場が崩れ出すと、そんな状況ではなくなろう。

今年から来年にかけて、タイの、中でもバンコクの不動産市況から
目が離せない。
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by ucci-h | 2011-08-04 15:41 | タイの不動産とコンドー | Comments(0)
世界の都心の駐車代の比較を見てみると・・
チェンマイのような世界の田舎町に暮らしていると、
東京のような都会へ出て行くといろいろなコストが
かかるなあとつくづく思う。

その典型が駐車代だろう。
チェンマイでの駐車代はほとんどないが、
たまにレストラン脇のパーキング場でとられるくらいだ。
それも10バーツ、数十バーツ(30~120円くらい)で
時間を気にせず置いておける。

東京都心へ車で出ると、30分200円とか平気で取られる。
長い時間だと数千円になることもある。
これらのお金のやりとりがGDP、付加価値生産に
数えられるのだから、国のGDPが高いということは、
やたら金がかかるということの証しである。

「コリアーズ・インターナショナル」という商業不動産サービスの
会社が、このほど世界の都心(中心商業地区)における
駐車代のサーベイを公開した。
面白い数字だ。
http://www.colliers.com/Country/UnitedStates/content/globalcolliersparkingratesurvey2011.pdf

世界の156都市の1日、1ヶ月当たりの駐車代が
並んでいる。2011年6月現在の調査だ。
駐車代は、税金込みとなっている。

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ひと月当たりの駐車代で高いトップ5は、
ロンドン、チューリッヒ、香港、東京、ローマだ。
ロンドンは、1ヶ月1084ドル(87419円)もする。
東京は、744ドル、60000円となっている。

1日当たりのトップ5は、以下のようになる。
オスロ、コペンハーゲン、メルボルン、シドニー、ロンドンの順だ。
オスロは、1日当たり89.04ドル(7181円)と高い。
東京は、第6位で、62ドル、5000円となっている。
豪州の2都市が入っているのは、自治体が課税を高くして、
車での通勤を規制しているからのようだ。

1日10ドル(806円)、1ヶ月100ドル(8060円)を割ると
世界でも安い方になるが、これよりなお安い都心もある。
インドネシアのジャカルタ、インドのムンバイ、フィリピンのマニラが、
1日0.92~2.31ドル(74~186円)、1ヶ月で27.5~56.83ドル
(2218~4583円)でボトム3のトリオとなっている。

タイからはバンコクだけがエントリー。チェンマイは都心の商業中心地は
ないから、入っていない。
バンコクの1日は13.2ドル(1065円)、1ヶ月は82.5ドル(6653円)
となっている。

チェンマイもムアン(街の中心)へ向かう道路、
駐車スペースは混んできた。
バイクで行くのが良い。
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by ucci-h | 2011-07-29 16:54 | タイの不動産とコンドー | Comments(0)
タイの今年のコンドー売出しは増えない!?
昨年暮れに、今年のタイのコンドミニアム市場の見通しを、
また1月末には来年の見通しをお伝えしたが、
ここにきて、業界大手の「プルクサ不動産」のCEOのトンマ氏は、
今年はコンドーの売り出しは増えないとの見方を示している。
タイのコンドミニアムに過剰はない!? [2010-12-27
来年はタイの不動産バブルにご用心! [2011-01-24

今年は、土地や資材コストの値上がりから、
新規コンドーの供給は、10~15%減少しようと見る。
しかし、昨年からの在庫や、投資家からの放出により、
住宅市場としては、昨年並みの10万2千戸、2,700億バーツほどと同レベルと見られる。
昨年は、戸数で58%、金額で48%という高い伸びだった。

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今年に入っての最初の7週間で、プルクサ社は、15のプロジェクト、100億バーツの
コンドーを売り出したが、55億バーツ分(55%)が売れ、まずまずだったという。

なお、プルクサ社は2月21日に昨年の決算を発表したが、
売上は234億バーツと23%伸びたものの、費用の増加と、年前半での政府の奨励策の終了から、純利益は、4%減の34.8億バーツにとどまった。
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by ucci-h | 2011-02-25 14:21 | タイの不動産とコンドー | Comments(2)
広いタイにせま~いマンションが人気
日本の住宅は狭いといっても、
人口が減り始め、住宅戸数が所帯数を上回る中で、
東京23区の平均で、新築マンションの面積は、
70㎡ほどは確保している。
東京だから、㎡当たりの価格は平均80万円台と高いようだが・・。

タイのコンドミニアム(日本で言うマンション)は、
広い国土のくせに、比較的狭いものが多い。
チェンマイでも、広めの(70~80㎡)賃貸しマンションが
目に付くようになったのは、ようやく最近のことだ。


日本の可住面積は、国土の3分の一ほどと見られるので、12万7千平方km。
ちょうど、1平方km当たり1,000人が住んでいる。
もちろん、東京といなかではぜんぜん違うが・・。

これに対して、タイは国土51.4万平方kmの7割ほどが可住面積だから、
6,640万人÷36万平方kmで、1平方km当たり185人と、日本の5分の一
しか混んでいない。もちろん、タイでもバンコクといなかでは比べ物にならないが・・。

日本の5倍の面積の余裕があるのに、首都バンコクはじめ、都会での
マンションの面積が狭いのは、購買力に左右されるからだ。

タイでもコンドーの面積は、30㎡が最低線だが、ついにバンコクのルンピニに
新しく22.5㎡(5.1m×4.55m)という超狭いコンドミニアムが誕生した。
全598戸のうちほとんどがこのサイズだというが、まず377戸を売り出したが、
すべて売り切れたと、バンコク・ポスト紙は伝えている。

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もちろん、スタジオタイプというか、ワンベッドルームのタイプだが、
二人ないし一人住まいに適したように、二人座席のコンパクトなソファー、
フラットスクリーンのテレビ、透明なスライディングドアの利用、作り付けのクローゼット、
2人用のダイニングテーブルなど、内部はうまく設計されているという。

価格は、㎡当たり3万4千バーツ(ほぼ10万円)に設定。
1戸69万9千バーツ(210万円ほど)で売り出したといわれる(少し割引?)。
販売元のLPN社によれば、30㎡を確保したいが、そうすると100万バーツを
超えてしまい、売れにくくなるという。

タイの若いカップルには、100万バーツを超えるのは、高いマンションとなる。
ちなみに、トヨタの1200ccクラスのクルマも、この国では67万バーツほどするから、
タイにおいては、クルマと家の価格はけっこう近いものである。

このコンドー、二人で住んでケンカしたら、どうしたらいいのかな?
余計な心配だけど・・。
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by ucci-h | 2011-02-13 12:07 | タイの不動産とコンドー | Comments(0)
  

北タイのチェンマイをベースにメコン、アセアンの経済、見所、食べ物を日本と比較して紹介します。ただし投資をアドバイスするものではありません。コメント記入は題字をクリック下さい。
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